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奉贤区工业用地出让分析报告

http://www.rox.com.cn 时间:2011-11-16 14:28:03来源:上海注册公司网 作者:扬辉企业 点击:

自2007年国家执行工业用地“招拍挂”方式以来,各地工业用地的出让数量、价格和受让方(投资者)的信息成为了公开资料。尽管各地政府和开发区与投资者的实际合同不得而知,但已经公开的数据,已让公众和业内人士有一个基础性的了解。阳光和透明,在几乎所有的领域,在几乎所有的时刻,都值得欢呼和庆幸。

朱琳的文章,描述了奉贤区各镇、开发区自“招拍挂”以来的土地出让的数量。上海市工业综合开发区自土地“招拍挂”以来的工业用地的出让面积,占全区的13%,和青村镇处于同一水平,略低于化工区的15%。2008年以前的数据,我们不得而知。我们大致可以推定,到今天为止,上海市工业综合开发区的工业用地出让面积,占奉贤区工业用地的总量,应该不会高于10%的比例。

问题在于,上海市工业综合开发区在过去的10多年中,出让了全区约10%的工业用地,却贡献了整个奉贤区约20%的工业产值(2010年上海市工业综合开发区工业产值250亿元人民币,全奉贤区工业产值1300亿元人民币),并且这个比例还处于逐年的增长过程中。上海市工业综合开发区开始建设的时候,辖区内历史上留存的工业企业几乎为零。因此,工业区的工业产值完全来自于过去10多年来的工业用地的出让所形成的新的工业和产值。从这个角度出发,上海市工业综合开发区的单位面积工业用地的产出要更加高于奉贤的其他乡镇、开发区。表明上海市工业综合开发区的工业项目的质量,要远远高于奉贤的平均水平。

但是,这么一个简单的事实,我们发现,在奉贤区的相关领导心中,并没有获得充分的认识。尽管奉贤区张立平书记称上海市工业综合开发区是奉贤区的“长子”,可是,在土地指标的分配和土地供应上,上海市工业综合开发区并没有获得“长子”应有的地位。

任何一个稍有理性的人,对奉贤区工业用地的分配,都会形成如下的操作原则:即将奉贤区土地指标,首先满足上海市工业综合开发区的需要,在上海市工业综合开发区的土地需求满足之后,才考虑其他镇、开发区。资源向产出最高的地区集中,应该是一个不需要讨论和考虑的事情。这样的做法,相当于一个人可以投资多个项目,其中一个项目的收益最高,那么,这个人会将其绝大多数的资金投入到收益最高的这个项目中去,以获得最高的利益。而不会平均分配他的资金投向。微观经济学对这类问题有一个专门研究,即将资源投入到产出最高的项目中,一直到其“边际效应”等于或者小于其他项目时,才考虑将资源投入到其他项目。

不幸的是,奉贤区现在和过去的土地分配方案并没有按照上述方法进行。数据表明,奉贤区的土地基本上是按照各镇、开发区平均分配的。这样的做法,照顾到了各地均衡发展的考虑,但是却是以牺牲奉贤区整体的利益为代价的,它打击了优秀开发区的积极性,保护了某些工作不力的镇、开发区的利益。因而是不可取的。

有一种说法是,上海市工业综合开发区之所以没有获得更多的土地指标,是因为开发区没有好的项目。可是,过去10多年来,绝大多数奉贤区的优质项目落户在上海市工业综合开发区,为什么唯独这几年优质项目都青睐奉贤的其他地区?开发区2010年9月19日签约的外资“库拉图”建筑五金装配、分拨、物流项目,拟落户“闵行出口加工区”,第一期77亩土地,注册资金2500万美元,(第二期80亩地,注册资金达到5000万美元。)这样一个项目,在奉贤区2010年到2011年第一季度共计3700亩的工业用地总量中,居然无法获得77亩土地指标!最终客户被迫去了松江出口加工区。

奉贤区目前的土地指标的分配和供应,仍然处于不透明的状态。表明上看,土地指标的分配是按照各镇、开发区上报的项目的质量的优劣,由相关部委领导来决定供应的。但是,这样一种看似合理的方法,掩盖了一个严峻的隐患,即如何保证领导干部正确地评价项目的优劣。

无论从什么意义上讲,由领导干部来确定工业项目的优劣都是不可取的。没有任何证据表明,我们的领导干部懂得企业、懂得工业、懂得经济。将奉贤区的相关领导干部一一列出,我们无法发现他们的学历背景、工作经历和工作成就,支持他们作为工业项目的质量评价的裁判员。让领导干部判断项目,和让“工农兵”拿着手术刀上手术台一样,让人不寒而栗。

在实际操作过程中,领导干部评价项目的优劣,是通过企业(投资者)自己上报的投资、产出和税收预计为依据的。企业(投资者)为了获得土地指标,通常会高估自己的投资、产出和税收。各镇、开发区为了帮助企业获得土地指标,也会对企业(投资者)的项目进行进一步的包装,而我们的领导干部,出于本文后面讲的原因,也在鼓励和指导这类包装行为。这和大跃进时代中国各地纷纷上报亩产1万斤粮食的做法非常相似。奉贤区的投资形势到处莺歌燕舞,捷报频传。和当年毛泽东担心“粮食吃不完怎么办”一样,今天奉贤的领导干部在传颂着各镇开发区的工业产值马上就要超过上海市工业综合开发区了。但到处亩产一万斤粮食导致的却是数千万老百姓饿死乃至人相食。

用企业(投资者)自己上报的数据作为项目的判断数据是一个荒唐的做法。这和大学录取用学生自己讲述今后的学习决心作为录取依据,组织部按照官员自己讲述将为党为人民赤胆忠诚作为升官依据一样荒唐。尤其是在目前的法律框架下,内资企业的投资计划,没有任何的法律约束力。企业可以随意号称自己的投资远高于其所拥有的净资产,产出可以随意在现有的基础上翻番,拿修脚刀的可以马上拿手术刀,做茶叶蛋的可以马上做原子弹。

在另一方面,领导干部拥有项目的判断权,给予了领导干部潜在的“寻租空间”。既然所有的项目都无所谓好坏,那么领导干部的个人好恶以及领导干部个人的现实的和潜在的收益,成为项目判断的主要标准。领导干部也是人,也有其欲望和需求。对领导干部的阿谀奉承、逢年过节的请客送礼、考察名义的出国旅游、等等,就会影响领导干部的项目判断。而我们的领导干部,“把那么少的亲切,当成了这么大的恩谊”,投桃报李。

常识告诉我们,一个人、一个企业、一个事物、甚至一个社会的未来,通常是由其过去和现在的状况来决定的。小学生当不了教授,即使公款私款买来了文凭也没有用;上市公司的上市前提,是公司过去三年良好的财务状况和公司治理状况;40岁的处级干部,不要妄想在有生之年成为部级干部;而不论各地政府如何喊口号,中国在可以预见的未来,不会出现“硅谷”。和人们的美好期望相反,草窝里通常出不了金凤凰。这句话的数学表达方式是:“小概率事件是不可能事件”,尽管人们都希望奇迹发生,可是,奇迹都只出现在小说、电影和痴心梦想之中。

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由于现实生活中有大量的事物需要预测,过去几十年来,科学家们就介入了事物的预测研究。借助于计算机技术的发展,人们发明并发展了“多元回归”的数学分析方法,用来预测各类经济和社会现象。“多元回归”分析已经成为大学高年级数学专业和研究生“数理统计”课程的标准内容。“多元回归”分析基于的思想是:事物的过去的表现,显示了事物的基本影响因素和趋势,从而决定了它的未来的表现。

将“多元回归”的分析方法用在奉贤区工业用地指标的分配上,那么,企业(投资者)项目的优劣,就不是按照企业自己说的,而是要看其过去的历史;同样,上海市工业综合开发区的10多年来,单位面积的产出最高,那么就应该给它更多的土地供应;那些单位面积产出不高的镇、开发区,就应该减少甚至终止其土地供应。

奉贤区工业用地的指标供应方法,有三种可能的方案。

一,“公开、公平、公正”的方法。变领导干部判断项目为专业人员判断项目。建立由独立的第三方为主的项目评审机构,决定项目的优劣。事实上,关于工业项目的质量判断,在国际国内已经形成了非常成熟的判断标准,毫无神秘之处。此举将开全国工业用地管理之先河,本届政府就为奉贤人民做了一件大好事;同时,也保护了奉贤的领导干部,不至于为了一点小恩小惠而断送了自己的前途。

二,维持现有的项目评审方法,加入官员“问责”制度。即任何获得土地指标的项目,需由相关镇、开发区领导签字,区政府相关领导签字并公示备案。如果该项目今后的投资、产出和税收显著低于其预期,签字领导要承担责任并接受相应的惩罚。

三,一切不变,维持现状。在这种情况下,我们只有期待奉贤有良知的知识分子和各界有识之士,通过上海市土地出让的公开资料,长期跟踪那些在奉贤获得土地的项目的进展情况,统计其经营表现并公布于奉贤人民。让人们知道,当年是哪些领导干部决定给这些项目土地的。

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