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工业地产正向“总部经济”迈进

http://www.rox.com.cn 时间:2011-12-14 22:18:27来源:上海注册公司网 作者:扬辉企业 点击:

今年上半年,上海工业用地出让出现高峰,据统计,上半年共推出工业用地200幅,合计共635公顷,分别同比上升35%和13%,并呈现逐月波动上扬趋势,该类型土地在上半年占到上海总供地的57%,而在6月份工业用地供应量占土地供应总量高达8成。从成交情况看,今年上半年成交工业用地226幅,面积合计与供应量持平,分别同比上升52%和21%,同样也占到了土地成交总量的57%。从地块位置上看,金山工业园、嘉定工业区、崇明长兴岛产业配套基地、奉贤化工区,都是成交量比较大的区域,在这些区域中汇集了众多的企业总部。

而总部基地、总部园区这个概念也是近几年盛行起来的。什么样的现代商务园区能称为总部园区?总部园区相对而言建筑密度、容积率应该都较低,并且拥有智能化配备。而工业用地的性质又决定了其不能带有太多的商业氛围,它的运行模式介于工业厂房与普通商办楼宇之间,在工业项目中应该属于研发办公类或者商务独栋花园产品,总部园区的发展也是在地价日益高涨的市场背景下,开发商通过在工业用地上建造办公楼,来吸引总部型企业入驻的一种变通之法。

对于企业,尤其是在上海,更是汇集了众多的知名跨国企业总部,他们在发展到一定规模时,势必要进行扩张,而传统的CBD区域的办公楼,其高昂的价格以及租金往往限制了这些企业的升级换代,但若能找到合适的园区扎根,既能满足他们落户一线城市的愿望,而又不至于因为过高的价格而缩小总部规模,且同样能够享受到良好的办公环境以及配套服务,这对于那些企业而言是一桩“何乐而不为”的好事。

在上海已形成气候,比较知名的总部园区有,紫竹工业园区、张江高科技园区、嘉定工业区、漕河泾开发区、金山化工区等,在今年第二季度,有“迅达”中国总部、“康德莱”总部落户嘉定工业区,美国惠普公司、英国石油公司在浦东设立总部。而跨国公司地区总部数占到上海“半壁江山”的浦东,将在“十二五”期间,推进形成“两个核心区、四个集聚区、八个基地”的总部基地空间布局,共有在建或待建的总部楼宇126栋,已规划待开发土地近2000公顷,其未来的“总部经济蓝图”的线条已被完美的勾勒出来。

从一手房市场上,“总部园区”的发展也可见一斑,今年上半年,厂房产品成交量9.75万平方米,环比去年下半年上扬11个百分点,同时13462元/平方米的均价,也环比上扬19个百分点。

我们注意到,一些主打“企业总部”概念的产品交易活跃,其中,以东方环球企业园和名企公馆产业创新总部园为代表。前者在今年上半年成交套数位列首位,其位于成熟的大宁板块,是上海市区中环内唯一的企业总部基地,颠覆总部基地郊区化的传统,项目汇集多种欧洲建筑风格,一期拥有55栋独立式企业总部,3栋多层研发大楼,3栋高层办公大楼,在厂房市场中别具一格。独栋办公楼的业主还能享有对该楼的独立冠名权,这更加体现企业的实力和气派。该盘上半年成交均价20919元/平方米,较去年下半年上扬了27%。但反观大宁板块的办公项目,价格几乎都在3万元/平方米以上,东方环球企业园的价格优势立刻凸显。

另外一个项目,名企公馆产业创新总部园位于松江新桥板块,共开发109幢建筑,其中102幢为生产研发楼,5幢小高层为研发办公楼,2幢为生产辅助用房。其的规划设计也是为总部入驻而设计的,对于入驻企业,还可享受上海松江工业区政策优惠待遇及上海新闵经济开发区政策优惠待遇。世界500强贝尔股份已经入驻该园区,名企公馆在上半年共成交7幢生产研发楼,均价仅6458元/平方米,较去年下半年上扬8个百分点。而板块内其它在售商办项目,单价则要达到8000元/平方米,价格优势以及低碳、生态的园区环境是其制胜法宝。

上海目前正处于工业经济向服务经济过渡的关键时期,产业结构升级加快,总部经济发展愈演愈烈,但商办类土地资源有限,且今年以来多次存款准备金率的上调也使企业资金压力加大,而工业工地的大量推出,有其他类型土地无法比拟的低价优势,在新的宏观经济和楼市调控形势下,正有助于这一产业创新产业平台的发展。

 

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