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商场招商租赁及开业准备

http://www.rox.com.cn 时间:2011-11-17 10:36:37来源:上海注册公司网 作者:扬辉企业 点击:

商场竣工到开业庆典之前还有大量准备工作,除了设备调试和人员训练之外,最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租赁阶段

商场建成并不意味着开发过程的完结,下一步的任务是为出租店面寻找承租户,也就是招商租赁。为了保证招商目标能够成功地实现,首先需要在预算的基础上确定开业后的经营目标。其次,需要根据金融情况确定出租方式和策略。实际上,早在商场设计和建设阶段,预算和出租招商工作已经展开。

(一)商场的决算

商场开发必须预测开业之后的收入,并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算,在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算,计算商场的开发费用和成本,进行投资和受益的经济分析,制定开业后的经营目标,并以此作为店面出租的依据。

(二)招商和承租户选择

在招商过程中,有必要对每一个承租户进行评价,预测它们的经营前景,作为店面出租的指导。

第一,承租户的选择要保证租金的来源。商场的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度地出租营业面积,获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导,问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商,可以保证租金来源的稳定性,但是这些承租户可能达不到预期的销售额,所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题,反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。

在一些地方,购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般,但是它们商品销售量大,所以,商场中一些非常好的位置,常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强,有时候却只能得到较低租金的位置。因此,商场在选择承租户时,需要在利润和稳定性之间做出选择。

第二,需要保证商场商品种类的完整性。购物者对商场中只有一家商店出售某种商品不会感到满意,他们希望能够像在城市商业区购物一样,方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置,扩大商品覆盖范围,方便购物者进行比较,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造“购物气氛”。

(三)承租户租金

店面租金与商场的规模有关,一般大型商场的租金高,小型商场的租金相对低一些。如果规模相同,由于位置不同,租金也有差别,即使在同一商场,付出较多的租金能够得到较好的店面位置。

由于经营商品的种类和利润不同,并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分,一部分是按面积收取基本租金,称为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金。

下表列举了50年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系(1ft2=0.093m2)

承 租 户 抵押保证金 ($/ft2) 百分比租金

百货商店 1.5 2—3%

小型百货商店 0.75—1.5 2.5—5%

超级市场 1.25—2 1—2%

风味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7%

糖果店干果店 5—6 6—10%

综合商店 1—2 3—6%

服装店 <2 <4%一5%

小服装店 2.5—6 10%

全国连钮级装店 4%

童装 6%

五交化商店 1.75 4—5%

家具和家庭装饰店 1.75—2 4—6%

餐饮店 1.75—3 4—7%

服务设施 比较低 10%

百货商店是商场的核心,常常能够获得较低的租金,特殊的情况还能够有所增加,并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型商场的次级核心承租户,在中型商场中可能成为核心承租户,它介于传统的百货商店和综合商店之间,其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对商场也很重要,所以它可以通过谈判获得较低的租金,但不会低于百货商店。

超级市场是商场的重要补充,多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店,它有良好的信誉,能够缴纳足够的租金。超级市场对中型商场和邻里中心的地位更重要,所以租金更低。超级市场提供的是方便购物,虽然在区域中心,购物者的兴趣不在比较购物方面,但研究表明,超级市场对于吸引人流的作用非常大,所以,在大型商场,超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外,还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店,面积从50一200mz,井有较好的销售额。

综合商店一般占整个区域商场营业面积的4—9%,单位面积的销售额非常低,但它是商场必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店,具有良好信誉。它们对于小型商场可能非常重要,因此收取的租金较低。

服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是商场的重要成员。具有地方特色的服装商店数量很少,而且多数对商场不感兴趣。因此,它们在谈判中占据主动,能够获得比小服装店更低的租金,虽然它们不是全国性的连锁店,但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素,一般小商店支付的租金高,全国性连锁店的租金低。

家具店对位置的要求不高,但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大,主要位于地下室,在主要营业层只需要小面积展示空间。

商场的餐饮设施分为三类,即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对商场来说非常重要,它能够吸引汽车交通,所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中,同时又不能脱离主要步行人流。

礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营,也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加商场的吸引力,其销售收入也很高,收取的租金也相对高一些。

服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等,在商场中占的比例很小,不超过2%,但却是商场的必要的。

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二.开业阶段

商场开业几周之前,就要开始充分利用各种媒体积极宣传,这是非常重要的,如果宣传不够,开业时知道的人太少,来的人也少,不仅使乘兴而来的购物者感到冷清和失望,而且也使承租户感到失望。

商场开业日可能会涌来大量购物者和参观者,造成各种设施不够使用,而且由于对新环境不熟悉,可能会出现各种意想不到的情况。比如,购物者迷路,找不到停车位,停车排队等候;商店、庭院和中庭空间人满为患;餐饮设施供不应求;购物排队等。为了让开业有序进行,可以制定开业时间表,有组织地进行。

大型区域商场的开业可能影响整个城市甚至这个城市带地区,因此最好把开业时间从一天延长到几天。开业第一天,由承租户携带家庭成员来熟悉环境,如果发现问题,可以及时补救。第二天是媒体接待日,邀请新闻传媒参观。第三天是社区日,通过地方报纸或者邮件邀请附近社区居民光临。第四天才正式向全体公众开放。

值得注意的是,商场要求统一管理,应当尽可能保证所有承租户同时开放(至少保证在75%以上),不同时开业可能会使一些购物者感到失望,而且购物人流也不能按照规划的线路运动,未完工部分的噪声也会造成一定程度的混乱和干扰。因此,为了避免出现这种情况,应当尽早控制工程和装修进度,制定严格的开业计划和时间表,并在招商谈判时和承租户协商解决。即使不可能同时开业,未完成部分也需要进行遮挡,并最好标明预定的开业日期。

在开业的最初几周,可能有成千上万的购物者前来参观购物,因为不熟悉环境,所以应当用简单明白的方式指明方向,发放一些宣传和线路指导图,在开业之前,所有的交通符号、停车标志灯都必须齐备。

开业的庆典活动可能很简单,也可能很隆重,它们表明了同一个意思,那就是开发建设过程已经告一段落,进入了运营阶段。虽然今后随着潮流的变化,需要改变外观形象或者加入新用途,改变营销策略或类型以提高竞争力,并进一步完善。同时也表明,到此时为止主要的开发工作已经完成。

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