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如何把握商业项目的定位、规划与招商

http://www.rox.com.cn 时间:2011-11-17 10:36:42来源:上海注册公司网 作者:扬辉企业 点击:

商用物业的开发具有一定的规律,项目的前期定位决定着未来的租售模式,而招商是商业不动产收益的实际手段。“十二五”发展战略中的城镇化快速增长将给商业地产带来重大机遇,那么,新的政策下我们将如何把握商业项目的定位、规划与招商?近日,由新浪商业地产主办的大师沙龙活动邀请了多位业内知名开发商及专家,就此议题展开了热烈讨论。

定位:上海商业具有便利性特点

上海自古以来的商业氛围都较为浓厚,商业地产同样也在这座城市里扮演着一个举足轻重的地位。纵观上海商业地产的发展,除了有浓厚的商业底蕴做支撑以外,还具备着很多其他后天形成的特征。克而瑞商业顾问总经理王永介绍说,上海商业比北京商业密度大,有很多商业集群,其中最重要的因素是人口密集度高。所以人口模式决定了上海便利性较高,有的城市要走很远路才能找到商业消费,上海走两步就有了,由此可见上海的商业便利性非常高。

景瑞地产江青松认为上海商业一直以来都走在全国的前列。他表示,上海商业有时候感觉跟国外一样,有的商业很成功而有的商业不成功。

招商:根据市场需求做出模式变化

目前很多社区商业和综合体商业,招商前期的业态多以餐饮和休闲娱乐型为主。但伴随近年来电子商务的飞速发展,整个市场对一些规模化的大产品冲击非常大。相反对于一些需要体验和亲身经历的产品并没有太大的影响,例如娱乐和休闲型的产品。景瑞地产谢晓峰认为,随着中国经济发展不断扩大,大众消费品可能会缩小,这样就考虑到做商业物业的规模可能会大,物业匹配度可能更朝着娱乐、休闲、餐饮去匹配,这样相对来说招商成功度会相对较高。

巴贝拉开发总监霍小兵在会议上发言:“记得1930年代的时候,北京还没有红绿灯,没有柏油马路,上海商业已经有手扶电梯和冷气了。上海和北京差距有几十年,北京作为首都,有很多资源可以调动,追得很快,但是由于城市文化的原因,再快还是有很多问题。关于定位我现在觉得,包括北方,包括内地一些二三线城市,引进LV、GUCCI等,他们招商只认大品牌。但是怎么定位正确只能专家来验证。”

运营:文化带动新的消费诉求

做商业地产历史上分成两种趋势,一个是专门做商业到开发商,由租赁物业最后演变成自己开发,一小部分人从开始作为开发商转入物业,到最后要去经营物业。比如业内对万达的认识程度有贬有褒,但是万达值得肯定的是企业自己做业态,例如万达影院和万千百货。很多开发商也在探寻这条路,经营组织品牌商业,真正去运营商业地产,这样才能把商业最基本的工作做好。

上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为:“从未来商业的发展,我认为要补充几点,现在商业做到千篇一律,这是对文化欲求的忽略。我们成立文化艺术馆,然后变成艺术跳蚤市场,把它变成朋友消费。反观商业立足原因不是商店,如果你能让他固定住吸引一个地方,肯定是精神导向停留住的。商业未来首先注重体验式,体验式的前提你要考虑消费者精神文化的欲求,然后结合物质商品的基础。”

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